Teabekeskus / Artiklid / Küsimused asjaõigusest /

Kinnis- ja vallasasjadest

5. mai 2004

Maareformi perioodil on osa ehitisi tsiviilkäibes iseseisvalt- vallasasjana, osa koos maaga - kinnisasjana, millest tulenevalt on erinev ka õiguslik regulatsioon. Praktikas on see tekitanud arusaamatusi, mis on mis?

Asju võib liigitada mitmete tunnuste alusel, kuid tsiviilkäibe seisukohalt on olulisim asjade jaotus kinnis- ja vallasasjadeks, kuna nende käibe reguleerimine toimub erinevate sätete alusel.

Kinnisasjana käsitletakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses (edaspidi TsÜS) maapinna piiritletud osa (maatükk). TsÜS § 53 lg 2 kohaselt ei saa olla asi ja selle olulised osad eri isikute omandis. See tähendab, et maatüki olulised osad, milleks on maatükiga püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili, on maa omaniku omandis ja liiguvad käibes koos maaga. Kinnisasja oluliseks osaks ei ole võõrale maale asjaõiguse alusel püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis, samuti maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asi. Kui asjaõigus lõppeb muutub maatükile jäänud ehitis maatüki oluliseks osaks. Kinnisasja oluliseks osaks loetakse ka kinnisasjaga seotud asjaõiguseid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Asjad, mis ei ole kinnisasjad, on vallasasjad. Maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asjad, sealhulgas ühest kohast teise paigaldatavad ehitised, ei ole maa oluliseks osaks ja liiguvad tsiviilkäibes vallasasjadena. Vallasomand tekib eelkõige asja valduse üleandmisega omandajale.

Kinnisasjade puhul kehtib raudne reegel, mille kohaselt kinnisomand tekib kinnistusraamatusse kandmisega. Kinnistusraamat on riiklik register, mida peetakse kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta. Asjaõigused on omandiõigus ja piiratud asjaõigused, milleks on servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Kinnistusraamat on avalik, mis tähendab, et igaühel on õigus tutvuda kinnisturaamatu andmetega ja saada sellest väljavõtteid. Seetõttu ei või ka keegi end vabandada kinnistusraamatu andmete mitteteadmisega.

Ehitiste alune maa kinnistatakse maareformi käigus. Silmas tuleb pidada, et kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks. Ehitiste kui vallasasjade, sealhulgas erastatud korterite, tsiviilkäivet reguleerib asjaõigusseaduse rakendamise seadus. Ehitise võõrandamisel läheb uuele omanikule üle ka senine seaduslik maakasutusõigus.

Tulenevalt praktilisest vajadusest kohaldatakse ka hoonestusõiguse ja korteriomandi (korterihoonestusõiguse) käibele kinnisasjade käivet reguleerivaid sätteid. Hoonestusõigus võimaldab maaga püsivalt ühendatud ehitise käivet lahus maast. Tegemist on maatüki koormatisega, mille kohaselt isikul, kes ei ole maa omanik, on võimalik omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist.

Korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Seega ühendab korteriomand endas ainu- ja kaasomandi. Korteriomanikele kuuluvad kaasomandi alusel ehitise osad, mis on vajalikud ehitise püsimiseks ja korteriomanike ühiseks kasutamiseks (nt vundament, välisseinad). Korteriomandi esemeks olevaid ehitise reaalosa ja kaasomandi mõttelist osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada. Kuna tsiviilseadustiku üldosa seaduse kohaselt ehitised liiguvad tsiviilkäibes koos maaga, siis on just korteriomand selleks juriidiliseks konstruktsiooniks, mis võimaldab tulevikus erastatud korterite tsiviilkäivet.

Meelespea:

* kinnisomand tekib kinnistusraamatusse kandmisega, kinnisasjade käive toimub kinnistusraamatu kaudu
* omandiõigust tõendavaks dokumendiks kinnisasjale on kinnistusraamatu väljavõte
* kinnistusraamatut peavad maa- ja linnakohtute kinnistusosakonnad
* kinnistusraamat on avalik, sellega võivad tutvuda kõik isikud
* omandiõigust tõendavaks dokumendiks ehitisele kui vallasasjale on omandi üleminekut tõendav dokument (leping, pärimistunnistus)
* ehitise kui vallasasja võõrandamise, pantimine ja pärimise kohta esitab andmed riiklikule ehitisregistrile notar