Teabekeskus / Artiklid / Küsimused asjaõigusest /

Servituutidest

30. detsember 2010

SERVITUUDID KUI ASJAÕIGUSLIKUD KASUTAMISÕIGUSED

Reeglina omab isik talle kuuluva asja üle absoluutset ja piiramatut võimu, st ta ei pea arvestama võimalusega, et talle kuuluvale asjale omavad õigusi ka teised. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega.

Teatud juhtudel on isiku võim asja üle piiratud, kui asi on koormatud teistele isikutele kuuluvate õigustega. Näiteks on kinnistule seatud hüpoteek (pant) või mõni kasutusõigus – servituut või muu õigus.

Servituutide näol on tegemist asjaõiguslike kasutusõigustega, mille puhul õigustatud isikul on ühel või teisel viisil õigus võõrast kinnisasja kasutada ning kinnisasja omanikul lasub kohustus taluda õigustatud isiku tegevust oma kinnisasjal. Servituute liigitatakse reaalservituutideks ja isiklikeks servituutideks, sõltuvalt sellest kas servituut on seatud kindla kinnisasja või isiku kasuks.

Servituudi seadmise leping tuleb notariaalselt tõestada ja kinnistusraamatusse tuleb teha kanne, et kokkulepitud õigused kehtiksid ka järgmiste omanike suhtes.
Notari tasu lepingu tõestamise eest arvutatakse vastavalt notari tasu seadusele ning riigilõiv arvestatakse vastavalt riigilõivu seadusele. Notari tasu ja riigilõivu arvutamine sõltub mitmest asjaolust: servituudi tasulisus, kestus jms. Täpse tasu suuruse saab notar öelda vastavalt tehingu asjaoludele.


REAALSERVITUUT

Reaalservituudi seadmisel koormatakse üks kinnisasi (teeniv kinnisasi) teise kinnisasja (valitsev kinnisasi) igakordse omaniku kasuks.

See tähendab, et valitseva kinnisasja omanikul on õigus teenivat kinnisasja mingis osas ja/või mingil viisil kasutada või peab teeniva kinnisasja omanik oma kinnistul mingist tegevusest hoiduma. See õigus kehtib edasi ka siis, kui teeniva või valitseva kinnistu omanik muutub. Näiteks kinnistu müüakse.

Praktikas on kõige sagedasemaks reaalservituudiks teeservituut, mis annab valitseva kinnisasja omanikule õiguse sõita üle teeniva kinnisasja. Reaalservituute seatakse ka muudeks juhtudeks, näiteks vee või kanalisatsiooni juhtimiseks läbi teise kinnistu.
Servituudi võib seada ka teatud tegevusest hoidumiseks. Näiteks keeld ehitada teenivale kinnistule teatud kõrgusest kõrgemat hoonet või keelata teenival kinnisasjal teatud liiki tegevus (näiteks teatud liiki kaupadega kauplemine). Viimati nimetatud näites toodud servituuti nimetatakse õigusteoorias ka konkurentsi piiravaks servituudiks.
Teeniv kinnisasi ja valitsev kinnisasi ei pea olema naaberkinnisasjad.

Reaalservituudi seadmise lepingus tuleb võimalikult täpselt määrata, mis õiguse servituut annab ja millisel kinnistu osal reaalservituudist tulenevat õigust teostada saab. Ehk teeservituudi näite korral, kus asub see ala, mida mööda saab valitseva kinnistu omanik sõita ja milliste sõidukite ja mis ajal seda teha võib.


ISIKLIKUD SERVITUUDID

Isiklike servituutide osas tehakse neil vahet selle alusel, kas õigustatud isik võib lisaks kinnisasja kasutamisele omandada ka sellelt saadavaid vilju või mitte: kasutusvaldus, mis annab õiguse viljade saamiseks ja isiklikuks kasutusõiguseks, mis annab õiguse vaid kinnisasja teatud viisil kasutamiseks.

Kasutusvaldus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju. Kasutusvaldus ei ole tänapäeval enam väga levinud ning selle asemel sõlmitakse rohkem võlaõiguslikke rendilepinguid. Kui kasutusvaldus kinnisasjale siiski seatakse, siis on tavapäraselt tegemist mingit liiki põllu- või metsamajanduslikul eesmärgil kinnistu kasutusse andmisega, kus kinnisasja kasutamise eesmärgiks ongi saada kinnisasjalt mingit liiki vilju. Näiteks puitu, või kasvatada ja lõigata vilja jne.

Isiklikku kasutusõigust on kahte liiki sõltuvalt kinnistu kasutamise eesmärgist. Eesmärgist lähtuvalt võib isiklik kasutusõigus olla sisult sarnane reaalservituudile selle vahega, et teise kinnisasja suhtes ei ole õigustatud isikuks, mitte mõne teise kinnisasja igakordne omanik vaid kas juriidiline või füüsiline isik. Selline kasutusõigus annab neile isikutele õiguse rajada ja omada võõral kinnisasjal mingit liiki kommunikatsioonisüsteeme nagu – vee-, kanalisatsiooni-, elektri-, side-, küttevõrke ja süsteeme.

Teiseks isikliku kasutusõiguse seadmise eesmärgiks võib olla kasutada korterit või maja või nende osa elamiseks.
Seda liiki isiklikku kasutusõigust seatakse praktikas tavapäraselt siis, kui vanemad või vanavanemad või muud isikud kingivad ära endale kuuluva kinnisasja, kuid jäävad ise sinna edasi elama. Kui isiklik kasutusõigus on kinnistusraamatusse kantud, ei takista see õigus küll kinnisasja võõrandamist, kui siiski annab kinkijale teatud garantii, et juhul, kui kingituse saanud isik tahab kinnisasja maha müüa, ei saa uus omanik kinkijat välja tõsta – kasutusõigus kehtib kinnistusraamatusse kantuna kõigi järgmiste omanike suhtes.