Hüpoteek Printvaate genereeritud: 21.09.19 / 07:45

Hüpoteek on kinnisasja pant, mida seatakse sagedasti kinnisasja omaniku poolt võetava laenu tagamiseks. Kinnisasjale seatud hüpoteek annab laenuandjale piisava tagatise juhuks, kui laenu ei suudeta tagasi maksta. Isikul, kelle kasuks on hüpoteek seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. See tähendab, et juhul, kui võlga ei suudeta tasuda, tekib hüpoteegipidajal õigus nõuda kinnisasja müümist kohtutäituri kaudu, ilma et ta peaks eelnevalt kohtusse pöörduma.

Hüpoteegi tekkimist, lõppemist, selle ulatust ja sisu reguleerib asjaõigusseaduse 3. peatükk. Hüpoteegi seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Lepingu sõlmimise eest tuleb tasuda notari tasu ja kande tegemise eest kinnistusraamatusse tuleb tasuda riigilõivu. Notari tasu arvutamisel lähtutakse tehinguväärtusest, mille suurus on 2/3 hüpoteegisummast. Notari tasu arvutamise kohta vaata lähemalt artiklist „Notari tasust“, link https://www.notar.ee/481.

Hüpoteek tekib kinnistusraamatusse kandmisest. Kinnistusraamatu kandes hüpoteegi kohta märgitakse hüpoteegipidaja ja hüpoteegi rahaline suurus ehk hüpoteegisumma.

Hüpoteek ei eelda iseenesest tagatava nõude olemasolu, kuid selleks, et hüpoteek midagi reaalselt tagaks, peavad kinnistu omanik ja hüpoteegipidaja sõlmima kokkulepe, milles näidatakse ära, kelle poolt võetud ja milliseid kohustusi hüpoteek tagab. Tagatavate nõuete osas kokkuleppe sõlmimisel tuleb olla tähelepanelik. Kui tahetakse kokkulepet sõlmida tulevikus tekkivate nõuete osas otseselt viitamata, millisest lepingust need tuleneda võivad, tuleb hiljem hoolega meeles pidada, et selline kokkulepe on sõlmitud. Näiteks sõlmitakse kokkulepe, et hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded omaniku vastu, mis tulenevad omaniku ja hüpoteegipidaja vahel tulevikus sõlmitavatest lepingutest. Sellise kokkuleppe korral võivad saada tagatuks ka näiteks omaniku poolt sõlmitud käenduslepingust tulenevad nõuded, krediitkaardilepingust, liisingulepingust jms lepingust tulenevad nõuded.

Kinnisasjale võib seada mitu hüpoteeki, mis saavad kinnistusraamatusse kandmisel järjekohad. Järgneval järjekohal hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse pärast eelneva järjekoha nõude rahuldamist.

Ühe hüpoteegiga võib koormata ka kahte või enamat kinnistut ning selle tulemusel tekib ühishüpoteek. Kui ühe hüpoteegiga on koormatud mitu kinnisasja, siis vastutab iga kinnisasi kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest ja juhul, kui laenu ei tagastata, võib hüpoteegipidaja valida, milline kinnistu müüa.

Eristatakse ka kohtulikku hüpoteeki, mille võib seada kohus hagi tagamiseks haginõude ulatuses. Kohtuliku hüpoteegiga on tagatud kohtuotsuse alusel rahuldatud nõue.

Kinnisasja, millele on seatud hüpoteek, omanikul on õigus seda vabalt käsutada – näiteks müüa või kinkida. Kinnisasjal lasuv hüpoteek on seotud kinnisasjaga, mitte kinnisasja igakordse omanikuga. Soovi korral ja hüpoteegipidaja nõusolekul saab hüpoteegi üle kanda mõnele teisele kinnisasjale. Praktikas esineb olukordi, kus uus omanik on nõus omandama hüpoteegiga koormatud kinnisasja, suhteliselt harva. Lisaks on enamikes pangaga sõlmitud enamikes laenulepingutes tingimus, mille kohaselt on kinnistu omanik kohustatud hüpoteegiga koormatud kinnistu võõrandamisest hüpoteegipidajat teavitama.

Omaniku loobumine õigusest hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandada või täiendavalt koormata on kehtetu.

Kui hüpoteegiga tagatud kohustused on täidetud ja omanik ei soovi enam tulevikus uusi kohustusi võtta (ning hüpoteeki korduvalt – ka uue laenu tagamiseks – kasutada), siis kinnistusraamatust hüpoteegi kustutamiseks peavad avalduse tegema nii omanik kui hüpoteegipidaja. Avaldus peab olema notariaalselt kinnitatud vormis.


Notarite Koda
Aadress: Tatari 25
10116 Tallinn

Tel: +372 617 7900
Faks:+372 617 7901
E-post: koda@notar.ee