Notarite KodaAmetitoimingudKinnisvaratoimingud

Kinnisvaratoimingud

Samm-sammult kindla tehinguni

Kinnisvaraga seotud otsused on sageli inimese elu suurimate õiguslike ja rahaliste mõjudega tehingud. Seetõttu näeb seadus ette, et kinnisvaratehingud peab tõestama notar.

Toimingust

Notar kontrollib tehingu õiguslikku tausta, selgitab pooltele lepingu sisu ja tagajärgi ning hoolitseb selle eest, et vajalikud kanded jõuaksid kinnistusraamatusse. Notari ülesanne on kaitsta kõiki tehingu osapooli ja aidata ennetada hilisemaid vaidlusi.

Enne tehingut

Enne tehingut tasub läbi mõelda, mida soovid kinnisvaraga teha ja millistes tingimustes soovid teise osapoolega kokku leppida. Selge esmane kokkulepe aitab vältida hilisemaid üllatusi.

Soovitused kinnisasja müüjale

Mõtle enne tehingut läbi, millistel tingimustel oled valmis kinnisvara müüma. Oluline on kokku leppida näiteks hind, tasumise kord, kinnisvara üleandmise aeg ning see, millised esemed või õigused müügiga kaasa tulevad.

Räägi ostjale ausalt ja võimalikult põhjalikult, mis seisus kinnisvara on. Rääkida tuleb ka teadaolevatest puudustest ja asjaoludest, mis võivad kinnisvara kasutamist mõjutada, näiteks ehituslikud probleemid, niiskus, hallitus, puuduv kasutusluba, juurdepääsuprobleem, üürileping, naabritega seotud häiringud või muud piirangud. Teadaolevad puudused tuleks ka kirjalikult fikseerida, et neid oleks vaidluse korral võimalik tõendada.

Kui midagi jääb segaseks, siis pea nõu notariga.

Lepingut ei tohi allkirjastada enne, kui selle sisu on täielikult selge ja vastab sinu tahtele. Kui oled notari juures lepingule oma allkirja andnud, ei saa seda hiljem enam kergesti muuta. Ka lepingu muutmine toimub notari juures ja ostja peab olema kõikide muudatustega nõus.

Mees arvutiga tugitoolis

Soovitused kinnisasja ostjale

Vaata kinnisvara enne tehingut kindlasti üle ja hinda võimalusel ka selle tehnilist seisukorda. Notar kontrollib tehingu õiguslikku poolt, kuid ei tee ehitusekspertiisi.

Küsi enne lepingu sõlmimist üle kõik asjaolud, mis võivad kinnisvara kasutamist või väärtust mõjutada. Näiteks tasub täpsustada, kas ehitustööd on seaduslikud, kas kasutusluba on olemas, kas kinnistule on tagatud juurdepääs, kas kinnistul on servituute või muid piiranguid ning kas ostetav vara vastab tegelikult sellele, mida soovid osta.

Kui ostad kinnisvara laenuga või koos teise inimesega, mõtle läbi ka rahastamine, omandiosad, laenumaksed ja kulude jagamine. Lepingut ei tohi allkirjastada enne, kui selle sisu on täielikult selge ja vastab sinu tahtele. Kui oled notari juures lepingule oma allkirja andnud, ei saa seda hiljem enam kergesti muuta. Ka lepingu muutmine toimub notari juures ja kõik osapooled peavad olema kõikide muudatustega nõus.

Kui midagi jääb segaseks, siis pea nõu notariga.

Notaril on kohustus selgitada välja tehingus kasutatava raha päritolu. See tähendab, et notaril tuleb koguda andmeid kliendi, tehingu eesmärgi ja rahaliste vahendite päritolu kohta selleks, et mõista kliendi tegevust ja veenduda, et tehingu asjaolud ei viita näiteks rahapesule, terrorismi rahastamisele või muus osas ebatavalisele tehingule.

Kuidas kinnisvaratehing notari juures toimub

Siit leiad ülevaate, kuidas kinnisvaratehing notari juures turvaliselt ja selgelt läbi viia.

Tehing algab sellest, et inimene võtab ühendust enda valitud notaribürooga ja annab teada, millist kinnisvaratoimingut ta soovib teha. Notaribüroole tuleb edastada tehingu poolte andmed, kinnisvara andmed ja lepingu olulisemad tingimused. Lepinguprojekti notar ei vaja.

Inimene ei pea lepinguprojekti kunagi ise koostama. Notar koostab lepingu poolte antud info ja registritest kontrollitud andmete põhjal ning lisab sinna olulised õiguslikud selgitused.

Kui ostad kinnisvara laenuga, siis sageli pakub pank välja võimalikke notariaegu ja siis edastab ka esmased andmed notaribüroole ise. Tea, et sa võid aga alati valida ise notari, kelle juurde soovid minna. Oluline on, et pooled saavutavad kokkuleppe, millise notari juures tehing teha.

Ava kinnisturaamat

Notar kontrollib kinnistusraamatu andmeid, omaniku andmeid, hüpoteeke, keelumärkeid, servituute, kasutusõigusi, osapoolte teovõimet ja esindusõigust. Tehingu tõestamisel kontrollib notar ka osapoolte isikusamasust.

Vajadusel selgitab notar, kas tehingus peab osalema ka abikaasa või on vaja kaasomaniku, eestkostja, kohtu, panga või muu isiku nõusolekut. Notar annab sellest teada ja selgitab, mida edasi teha.

Notar selgitab välja tehingus kasutatava raha päritolu, küsides selleks ostjalt andmeid ja vajadusel kogudes neid ka ise juurde.

Notar uurib, mida pooled tegelikult saavutada soovivad. See on oluline, sest vahel võib inimese sooviga sobida paremini mõni teine õiguslik lahendus kui see, millega ta alguses notari poole pöördus.

Näiteks võib selguda, et pooled peavad täpsustama tasumise korda, vara üleandmist, kaasomandi kasutamist, hüpoteegi kustutamist või muid olulisi tingimusi.

Notar paneb poolte kokkuleppe õiguslikult korrektselt kirja. Lepingus peavad olema selgelt kirjas tehingu objekt, hind, tasumise kord, üleandmine, poolte kohustused ja muud olulised tingimused.

Notar saadab lepingu projekti pooltele enne tehingu tõestamist tutvumiseks. Projekt tuleb rahulikult läbi lugeda ja küsida notarilt selgitust kõige kohta, mis jääb ebaselgeks. Kui meenub veel mõni tingimus, mida sooviks lepingusse lisada, tuleb sellest notarile esimesel võimalusel teada anda. Sellest tuleks kindlasti märku anda ka teisele osapoolele, sest lepingutingimused peavad olema poolte vahel läbi räägitud ja kokku lepitud. Nii saab notar vajadusel koostada uue lepinguprojekti või selgitada välja, mida tuleb pooltega enne lepingu allkirjastamist veel arutada.

Leping allkirjastatakse alles tehingu tõestamise ajal notari juuresolekul.

Tehingu tõestamisel selgitab notar lepingu sisu ja tagajärgi. Notar küsib tõestamise ajal veel küsimusi, et veenduda, et pooled saavad aru, millele nad alla kirjutavad, ning et leping vastab nende tegelikule tahtele.

Notar on tehingu tõestamisel erapooletu. Notari ülesanne on kaitsta tehingu nõrgemat osapoolt ja hoolitseda selle eest, et tehing oleks pooltele üheselt arusaadav.

Notar ei esinda ostjat, müüjat, panka ega arendajat, vaid selgitab tehingu sisu kõigile pooltele ja juhib tähelepanu riskidele.

Lepingu allkirjastavad kõik tehingus osalejad ja notar. Kaugtõestamisel toimub allkirjastamine veebis digitaalselt, hübriidtõestamise puhul allkirjastavad büroos olijad lepingu paberil ja veebis osalejad digitaalselt.

Pärast tehingu tõestamist esitab notar vajalikud andmed kohtu kinnistusosakonnale. Kohus kontrollib esitatud andmeid ja teeb kande kinnistusraamatusse. Ostja saab kinnisvara omanikuks siis, kui omandi üleminek on kantud kinnistusraamatusse. Selle kohta saavad osalised teavituse e-posti teel.

Korduma kippuvad küsimused

Lepingu koostab notar. Inimene annab notarile info selle kohta, mida soovitakse teha ja millistes tingimustes on kokku lepitud. Notar koostab lepingu nende andmete ja registritest kontrollitud info põhjal ning lisab lepingusse vajalikud õiguslikud selgitused.

Kinnisvaratehinguid saab teha kaugtõestamise teel. Teavita notaribürood esimesel võimalusel, et soovid kasutada kaugtõestamist või hübriidtõestamist.

Kaugtõestamise ja hübriidtõestamise kohta leiad lisainfot kaugtõestamise lehelt.

Notar hoolitseb selle eest, et lepingutesse saab kirja kõik see, mis on vajalik õiguspäraseks tehinguks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks.

Lepingusse tuleks kirja panna kõik see, mis omab konkreetse tehingu puhul tähtsust. Sageli ütlevad müüja ja ostja, et üks või teine teema “on neil omavahel kokku lepitud”. Notari juures vormistatav müügileping ongi müüja ja ostja kokkulepe ning hilisemate vaidluste ennetamiseks on oluline, et kõik müüja ja ostja vahel kinnisvara müügiga seoses sõlmitud kokkuleped saaksid kajastatud notari juures sõlmitavas lepingus.

Jah. Müüja peab ostjale teada andma talle teadaolevatest puudustest ja asjaoludest, mis võivad kinnisvara kasutamist mõjutada. Näiteks tuleks rääkida ehituslikest probleemidest, niiskusest, hallitusest, kasutusloa puudumisest, juurdepääsuprobleemist või muudest piirangutest.

Ei. Notar kontrollib eelkõige õiguslikke asjaolusid: omanikku, koormatisi, piiranguid, esindusõigust, vajalikke nõusolekuid ja registriandmeid. Notar ei tee ehitusekspertiisi ega kontrolli näiteks torustiku, katuse, elektrisüsteemi või konstruktsioonide seisukorda.

Täiendavate dokumentide esitamise vajadus selgub tehingu ettevalmistamise käigus ning sellest teavitab osapooli notar.

Jah. Kinnisvara ostu-müügitehing peab olema notariaalselt tõestatud. Lihtsast kirjalikust kokkuleppest või raha üleandmisest ei piisa, sest kinnisvara omanikuks saab ostja alles kinnistusraamatu kandega.

See sõltub sellest, kas kinnisvara on abikaasade ühisvara või lahusvara. Abielu ajal ostetud kinnisvara võib olla ühisvara ka siis, kui kinnistusraamatus on omanikuna kirjas ainult üks abikaasa. Ühisvaraga seotud tehinguid saavad abikaasad üldjuhul teha koos. See tähendab, et kinnisvara müümisel tuleb koos ühel ajal notari juurde minna või siis üks abikaasa volitab teist tehingut tegema, aga ka see volitus peab olema notariaalselt tõestatud.

Ainult siis, kui see on nii lepingus ja kinnistusraamatus kajastatud. Kaasomandi puhul on otsustav kinnistusraamatusse kantud mõtteline osa, mitte see, kes tegelikult rohkem maksis.

Üldjuhul saab kaasomanik oma mõttelist osa müüa, kinkida või pantida ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Teistel kaasomanikel võib olla müüdava osa suhtes ostueesõigus, kuid seda saab kasutada alles pärast müügitehingu sõlmimist seaduses ette nähtud korras.

Korteriomandi omanikule kuulub samaaegselt nii korter (või muu otstarbega ruum) ja mingi mõtteline osa ka ülejäänud ehitisest ja selle alusest maatükist.

Selle kohta, kas korteriomandi koosseisu kuulub ka näiteks mõni keldris asuv ruum või majas asuv parkimiskoht, saab teavet kinnistusraamatust.

Kui kinnisasi ei ole jagatud korteriomanditeks, vaid kuulub omanikele kaasomandina, tuleks arvestada, et sellisel juhul ei saa müüa konkreetset korterit. Sellisel juhul müüakse vaid mõttelist osa (näiteks ¼) kogu kinnistust.

Kaasomanikud võivad küll olla sõlminud kokkuleppe, kelle kasutusse ruumid jäävad, kuid see ei muuda kasutuses olevate ruumide omandit korteriomandiks. Kui kasutuskorra kohta on tehtud märkus kinnistusraamatusse, siis on selline kokkulepe kehtiv ka kõigi järgnevate omanike suhtes – konkreetsete ruumide kasutamise kokkuleppeid peavad järgmina ka kõik tulevased omanikud ja muudatusi saab teha vaid kõigi ühisel kokkuleppel.

Kasutuskord on kaasomanike kokkulepe selle kohta, kuidas ühist kinnisvara kasutatakse. Näiteks võib kokku leppida, kes kasutab millist majaosa, parkimiskohta, kõrvalhoonet või õueala. Selleks, et kokkulepe kehtiks ka tulevaste omanike suhtes, tuleks see kanda kinnistusraamatusse.

Hoonestusõiguse korral on tegemist kinnistusraamatusse kantud tähtajalise õigusega, mille alusel on võimalik omada võõral kinnisasjal ehitist.

Kinnistusraamatust saab teavet, milliseks tähtajaks hoonestusõigus on seatud (maksimaalselt 99 aastat).

Alati ei pruugi kõik maatükil asuvad hooned kuuluda hoonestusõiguse omajale (ehk olla hoonestusõiguse oluline osa). Seda, milline hoone kuulub kinnisasja koosseisu ja milline hoonestusõiguse koosseisu, saab vaadata hoonestusõiguse seadmise lepingust. Lisaks tuleks hoonestusõiguse korral arvestada asjaoluga, et vahel on selle omandamiseks vaja kinnisasja omaniku nõusolekut.

Korterihoonestusõiguse korral on hoonestusõigus jagatud korterihoonestusõigusteks. Tegemist on tähtajalise õigusega.

Hüpoteek on kinnisasjale seatav tagatis. Kui hüpoteegiga tagatud kohustust ei täideta, võib krediidiandjal olla õigus nõuda kinnisasja müüki. Seetõttu tuleb hüpoteegi seadmisel täpselt aru saada, milliseid kohustusi kinnisvara tagab.

Kinnisvara ostu-müügi puhul sõltub notaritasu müügihinnast ning olemasolevate ja seatavate hüpoteekide suurusest. Lisaks notaritasule tuleb kinnisvaratehingute puhul maksta riigiliõivu, sest pärast tehingu tõestamist esitab notar vajalikud andmed kohtu kinnistusosakonnale, kes kontrollib andmeid ja teeb kande kinnistusraamatusse.

Notar on kohustatud välja selgitama tehingus kasutatava raha päritolu. Selleks palub notar kinnisvara ostjal esmalt täita rahapesu tõkestamise ankeet. Kui notar vajab lisaks ankeedis toodule ka pangakonto väljavõtteid või muid andmeid, tuleb talle need saata. Notaril on keelatud tõestada tehingut enne, kui talle on tehingus kasutatava raha päritolu teada ja eluliselt usutav. Notari küsimise peale tuleb talle saata pangakontode väljavõtted, lepingute andmed jne. Kui ostad kinnisvara pangalaenuga, siis on suurem osa tehingus kasutatavast rahast notarile selge, kuid omafinantseeringu osa päritolu tuleb notarile selgitada ja ka tõendada.

Jah. Kui notaril on alust arvata, et tehing on seadusega vastuolus, inimene ei saa tehingu sisust aru, teda survestatakse või tehing võib kahjustada nõrgemat poolt, saab notar tehingu tõestamata jätta.

Kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.

Notari tasu kalkulaator

Kinnisvara ostu-müügi puhul sõltub notari tasu kinnisvara müügihinnast ning olemasolevate ja seatavate hüpoteekide suurusest.

Notari tasule võivad lisanduda tasud ärakirjade valmistamise eest.

Loe ja vaata lisaks

Artiklid ja infomaterjal

Eestis ühed maailma m adalaimad kinnisvaratehingute vorm istamise kulud

Tallinna notar Priidu Pärna artikkel Äripäevas

Soovitused notariaalsete lepingute paremaks mõistmiseks

Tallinna notar Heleriin Kulla artikkel Äripäevas

Notari nõuanded kinnisvaratehinguteks

Viljandi notar Virgi Ojapi artikkel Postimehes

Seadused

Kontakt ja abi

Kui oled tehingus kokku leppinud või vajad nõu, võta ühendust notariga.

Notarite nimekiri
Sisene e-Notarisse