Notarite KodaДолжностные действияОперации с недвижимостью

Операции с недвижимостью

Шаг за шагом к заключению сделки

Сделки, связанные с недвижимым имуществом, зачастую имеют самые значительные правовые и финансовые последствия в жизни человека. Поэтому законом предусмотрено, что сделки с недвижимостью должны удостоверяться нотариусом.

О действии

Нотариус проверяет правовые основания сделки, разъясняет сторонам содержание и последствия договора, а также следит за тем, чтобы необходимые записи были внесены в крепостную книгу. Задача нотариуса — защитить интересы всех сторон сделки и помочь предотвратить возможные споры в будущем.

Перед совершением сделки

Перед заключением сделки стоит хорошо обдумать, что вы хотите сделать с недвижимостью и на каких условиях хотите договориться с другой стороной. Четкое предварительное соглашение помогает избежать неожиданностей в дальнейшем.

Рекомендации продавцу недвижимости

Перед заключением сделки хорошо обдумайте, на каких условиях вы готовы продать недвижимость. Важно договориться, например, о цене, порядке оплаты, сроках передачи недвижимого имущества, а также о том, какие предметы или права входят в сделку купли-продажи.

Честно и как можно подробнее расскажите покупателю о состоянии недвижимости. Необходимо также рассказать об известных недостатках и обстоятельствах, которые могут повлиять на использование недвижимости, например о строительных проблемах, сырости, плесени, отсутствии разрешения на эксплуатацию, проблемах с доступом, договоре аренды, неудобствах, связанных с соседями, или других ограничениях. Известные недостатки также нужно зафиксировать в письменном виде, чтобы в случае спора это можно было подтвердить.

Если что-то неясно, проконсультируйтесь с нотариусом.

Не подписывайте договор, пока не поймете полностью его содержание и то, что он соответствует вашим пожеланиям. Если вы поставили подпись на договоре у нотариуса, впоследствии его будет не так просто изменить. Изменение договора также оформляется у нотариуса, и покупатель должен согласиться со всеми изменениями.

Мужчина с компьютером в кресле

Рекомендации покупателю недвижимости

Обязательно осмотрите недвижимое имущество перед сделкой и по возможности оцените также его техническое состояние. Нотариус проверяет юридическую сторону сделки, но не проводит строительную экспертизу.

Перед заключением договора уточните все обстоятельства, которые могут повлиять на использование или стоимость недвижимости. Например, стоит уточнить, являются ли строительные работы законными, имеется ли разрешение на эксплуатацию, обеспечен ли доступ к земельному участку, имеются ли на нем сервитуты или другие ограничения, а также соответствует ли приобретаемое имущество тому, что вы действительно хотите купить.

Если вы покупаете недвижимость в кредит или совместно с другим человеком, тщательно продумайте вопросы финансирования, доли владения, выплаты по кредиту и распределение расходов. Не подписывайте договор, пока не поймете полностью его содержание и то, что он соответствует вашим пожеланиям. Если вы поставили подпись на договоре у нотариуса, впоследствии его будет не так просто изменить. Изменение договора также оформляется у нотариуса, и все стороны должны согласиться со всеми изменениями.

Если что-то неясно, проконсультируйтесь с нотариусом.

Нотариус обязан выяснить происхождение денежных средств, используемых в сделке. Это означает, что нотариус должен собрать информацию о клиенте, цели сделки и происхождении денежных средств, чтобы понять деятельность клиента и убедиться, что обстоятельства не указывают, например, на отмывание денег, финансирование терроризма или иную необычную сделку.

Мужчина с компьютером

Как проходит сделка с недвижимостью у нотариуса

Здесь вы найдете краткое руководство о том, как безопасно и четко оформить сделку с недвижимостью у нотариуса.

Сделка начинается с того, что человек обращается в выбранное нотариальное бюро и сообщает, какую операцию с недвижимостью он желает совершить. В нотариальное бюро необходимо предоставить данные сторон сделки, сведения о недвижимом имуществе и основные условия договора. Проект договора нотариусу не требуется.

Проект договора не нужно составлять самостоятельно. Нотариус составит договор на основании информации, предоставленной сторонами, и данных, проверенных в регистрах, а также добавит в него важные юридические пояснения.

Если вы приобретаете недвижимое имущество в кредит, то банк зачастую предлагает возможные даты нотариального оформления и самостоятельно передает первоначальные данные в нотариальное бюро. Знайте, что вы всегда можете самостоятельно выбрать нотариуса, к которому хотите обратиться. Важно, чтобы стороны пришли к соглашению о том, у какого нотариуса будет оформлена сделка.

Открыть крепостную книгу

Нотариус проверяет данные в крепостной книге, сведения о владельце, ипотеки, запретительные отметки, сервитуты, права пользования, дееспособность сторон и право на представительство. При удостоверении сделки нотариус также осуществляет проверку личности сторон.

При необходимости нотариус разъясняет, должен ли в сделке участвовать супруг, либо требуется ли согласие совладельца, опекуна, суда, банка или иного лица. Нотариус сообщит об этом и объяснит, что делать дальше.

Нотариус выясняет происхождение денежных средств, используемых в сделке, запрашивая для этого информацию у покупателя и при необходимости самостоятельно собирая дополнительные сведения.

Нотариус выясняет, чего на самом деле хотят достичь стороны. Это важно, поскольку иногда желаниям человека может лучше соответствовать какое-то другое юридическое решение, а не то, с которым он изначально обратился к нотариусу.

Например, может выясниться, что стороны должны уточнить порядок оплаты, передачу имущества, использование совместной собственности, снятие ипотеки или другие важные условия.

Нотариус юридически корректно оформляет соглашение сторон в письменном виде. В договоре должны быть четко указаны объект сделки, цена, порядок оплаты, передача, обязательства сторон и другие существенные условия.

Нотариус направляет сторонам проект договора для ознакомления до удостоверения сделки. Проект необходимо внимательно прочитать и обратиться к нотариусу за разъяснениями по всем моментам, которые остались неясными. Если вам вспомнится еще какое-то условие, которое вы хотели бы включить в договор, необходимо как можно скорее сообщить об этом нотариусу. Также об этом обязательно следует уведомить другую сторону, поскольку условия договора необходимо обсудить и согласовать между сторонами. При необходимости нотариус может составить новый проект договора или выяснить, что еще следует обсудить со сторонами перед подписанием договора.

Договор подписывается только во время оформления сделки в присутствии нотариуса.

При удостоверении сделки нотариус разъясняет содержание и последствия договора. Во время заверения нотариус задает дополнительные вопросы, чтобы убедиться, что стороны понимают, что именно они подписывают, и что договор соответствует их реальной воле.

Нотариус при удостоверении сделки является беспристрастным. Задача нотариуса заключается в том, чтобы защитить более уязвимую сторону сделки и позаботиться о том, чтобы условия сделки были понятны обеим сторонам.

Нотариус не представляет интересы ни покупателя, ни продавца, ни банка, ни застройщика, а разъясняет суть сделки всем сторонам и обращает их внимание на возможные риски.

Договор подписывают все участники сделки и нотариус. При дистанционном удостоверении подписание происходит в режиме онлайн в цифровом формате, а при гибридном удостоверении лица, находящиеся в офисе, подписывают договор на бумаге, а участники, находящиеся в режиме онлайн, — в цифровом формате.

После удостоверения сделки нотариус направляет необходимые данные в крепостной отдел суда. Суд проверяет представленные данные и вносит запись в крепостную книгу. Покупатель становится владельцем недвижимости после того, как факт перехода права собственности был внесен в крепостную книгу. Об этом участников уведомляют по электронной почте.

Часто задаваемые вопросы

Договор составляется нотариусом. Человек предоставляет нотариусу информацию о том, что именно планируется сделать и какие условия были согласованы. Нотариус составляет договор на основании этих данных и информации, проверенной в регистрах, а также включает в договор необходимые юридические пояснения.

Сделки с недвижимостью можно совершать с помощью дистанционного удостоверения. Сообщите в нотариальную контору при первой же возможности о том, что вы желаете воспользоваться дистанционной или гибридной процедурой удостоверения.

Дополнительную информацию о дистанционном и гибридном удостоверении можно найти на странице, посвященной дистанционному удостоверению.

Нотариус следит за тем, чтобы в договорах было записано всё, что необходимо для совершения законной сделки и внесения записи в крепостную книгу.

В договоре следует записать всё, что имеет значение для данной конкретной сделки. Часто продавец и покупатель говорят, что тот или иной вопрос «был между ними согласован». Договор купли-продажи, оформляемый у нотариуса, как раз является соглашением между продавцом и покупателем, и для предотвращения последующих споров важно, чтобы все договоренности, заключенные между продавцом и покупателем в связи с продажей недвижимости, были отражены в договоре, заключаемом у нотариуса.

Да. Продавец обязан уведомить покупателя об известных ему недостатках и обстоятельствах, которые могут повлиять на использование недвижимого имущества. Например, следует упомянуть о строительных проблемах, сырости, плесени, отсутствии разрешения на эксплуатацию, проблемах с доступом или других ограничениях.

Нет. Нотариус в первую очередь проверяет правовые обстоятельства: владелец, обременения, ограничения, право на представительство, необходимые согласия и данные регистра. Нотариус не проводит строительную экспертизу и не проверяет, например, состояние трубопроводов, крыши, электросистемы или конструкций.

Необходимость представления дополнительных документов выясняется в ходе подготовки сделки, и нотариус уведомляет об этом стороны.

Да. Сделка купли-продажи недвижимости должна быть заверена нотариусом. Простого письменного соглашения или передачи денежных средств недостаточно, поскольку покупатель становится владельцем недвижимости только после внесения записи в крепостную книгу.

Это зависит от того, является ли недвижимость совместным имуществом супругов или раздельным имуществом. Недвижимость, приобретенная в браке, может считаться совместным имуществом даже в том случае, если в крепостной книге в качестве владельца указан только один из супругов. Как правило, супруги могут совершать сделки, касающиеся общей собственности, совместно. Это означает, что при продаже недвижимости супруги должны одновременно явиться к нотариусу, либо один из супругов должен уполномочить другого на совершение сделки, причем такая доверенность также должна быть заверена нотариусом.

Только в том случае, если это отражено в договоре и в крепостной книге. В случае совместной собственности решающей является идеальная доля, внесенная в крепостную книгу, а не то, кто на самом деле заплатил больше.

Как правило, совладелец может продать, подарить или заложить свою идеальную долю без согласия других совладельцев. У других совладельцев может быть право преимущественной покупки в отношении продаваемой доли, однако им можно воспользоваться только после заключения сделки купли-продажи в порядке, предусмотренном законом.

Владельцу квартирной собственности одновременно принадлежит как сама квартира (или помещение другого назначения), так и некая идеальная доля остальной части здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Информацию о том, входит ли в состав квартирной собственности, например, какое-либо помещение в подвале или парковочное место в доме, можно получить в крепостной книге.

Если объект недвижимости не разделен на объекты квартирной собственности, а принадлежит владельцам по праву совместной собственности, следует учитывать, что в таком случае продать конкретную квартиру невозможно. В этом случае продается лишь идеальная доля (например, ¼) всего объекта недвижимости.

Совладельцы, конечно, могли заключить соглашение о том, в чьем пользовании останутся помещения, но это не превращает находящиеся в пользовании помещения в объект квартирной собственности. Если в крепостной книге сделана отметка о порядке пользования, то такая договоренность действует и в отношении всех последующих собственников – все будущие собственники также обязаны соблюдать договоренности об использовании конкретных помещений, а изменения могут вноситься только по общему согласию всех сторон.

Порядок пользования — это соглашение совладельцев о том, как будет использоваться общее недвижимое имущество. Например, можно договориться о том, кто будет пользоваться той или иной частью дома, парковочным местом, хозяйственной постройкой или территорией двора. Чтобы соглашение имело силу и в отношении будущих собственников, его следует внести в крепостную книгу.

Право застройки представляет собой зафиксированное в крепостной книге срочное право, на основании которого можно владеть зданием, расположенным на чужой недвижимой вещи.

Из крепостной книги можно узнать, на какой срок установлено право застройки (максимум 99 лет).

Не всегда все здания, расположенные на земельном участке, могут принадлежать владельцу права застройки (то есть составлять существенную часть права застройки). Информацию о том, какое здание входит в состав недвижимой вещи, а какое — в состав права застройки, можно найти в договоре об установлении права застройки. Кроме того, в случае права застройки следует учитывать то обстоятельство, что иногда для его приобретения требуется согласие собственника недвижимой вещи.

В случае права квартирной застройки право застройки разделяется на права квартирной застройки. Речь идет о срочном праве.

Ипотека — это залог, устанавливаемый на недвижимую вещь. В случае невыполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор может иметь право потребовать продажи недвижимости. Поэтому при оформлении ипотеки необходимо точно понимать, какие обязательства обеспечивает недвижимость.

При купле-продаже недвижимого имущества нотариальный сбор зависит от цены продажи, а также от суммы существующих и устанавливаемых ипотек. Помимо нотариального сбора при сделках с недвижимостью необходимо уплатить государственную пошлину, поскольку после заверения сделки нотариус направляет необходимые данные в крепостной отдел суда, который проверяет данные и вносит запись в крепостную книгу.

Нотариус обязан установить происхождение денежных средств, используемых в сделке. Для этого нотариус просит покупателя недвижимости сначала заполнить анкету по противодействию отмыванию денег. Если помимо сведений, указанных в анкете, нотариусу потребуются выписки с банковского счета или другие данные, их необходимо ему отправить. Нотариусу запрещается удостоверять сделку до тех пор, пока ему не станет известно происхождение денежных средств, используемых в сделке, и оно будет жизненно достоверным. По запросу нотариуса ему необходимо предоставить выписки с банковских счетов, данные по договорам и т. д. Если вы приобретаете недвижимость с помощью банковского кредита, то большая часть средств, используемых в сделке, для нотариуса очевидна, однако происхождение части средств, вносимых из собственных средств, необходимо объяснить нотариусу и подтвердить соответствующими документами.

Да. Если у нотариуса есть основания полагать, что сделка противоречит закону, лицо не понимает сути сделки, на него оказывается давление или сделка может нанести ущерб более слабой стороне, нотариус вправе отказаться от удостоверения такой сделки.

Если арендодатель отчуждает недвижимую вещь после передачи ее во владение арендатору, права и обязанности арендодателя, вытекающие из договора аренды, переходят к приобретателю этой вещи.

Калькулятор нотариального сбора

При купле-продаже недвижимости нотариальный сбор зависит от цены продажи объекта недвижимости, а также от размера существующих и устанавливаемых ипотек.

К нотариальному сбору могут добавляться сборы за изготовление копий.

Читайте и смотрите также

Статьи и информационные материалы

В Эстонии одни из самых низких в мире расходы на оформление сделок с недвижимостью

Статья таллиннского нотариуса Прийду Пярна в газете Äripäev

Рекомендации для лучшего понимания нотариальных договоров

Статья таллиннского нотариуса Хелерийн Кулла в газете Äripäev

Советы нотариуса по сделкам с недвижимостью

Статья вильяндиского нотариуса Вирги Ояп в газете Postimees

Законы

Контакты и помощь

Если вы договорились о сделке или вам нужна консультация, обратитесь к нотариусу.

Список нотариусов
Войти в e-Notar