Notarid kinnisvarapettustest: petuskeemi ohvrit suunatakse notarile valetama. “Pärast allkirja andmist enam tagasiteed ei ole”

Sel aastal on avalikkuse ette jõudnud mitmeid juhtumeid, kus kelmid on petnud välja kortereid ning nende müügist saadud raha. Eelmisel nädalal teatas politsei kahest juhtumist, kus üle 70-aastased naised müüsid petturite juhendamisel maha oma korterid, võtsid müügist saadud summa sularahas välja ning andsid võõrastele inimestele. Kahju ulatus kokku pea 200 000 euroni.

Kinnisvara võõrandamise tehing toimub alati notari juures. Rahageenius küsis Notarite Koja esimehelt Merle Saar-Johansonilt, kuidas säärased kinnisvarapettused siiski võimalikuks saavad?

Kas notarid näevad ka oma töös viimasel ajal tavapärasest rohkem pettuseohu märke? Kui, siis milliste tehingute puhul?

Erinevaid pettuseohu märke näevad oma töös notarid igapäevaselt, kuid nagu alati, muutub ajas pidevalt pettuste sisu. Näiteks kirjeldatud skeem, kus kelmid inimestele helistavad ja neilt kinnisvara ning hiljem sularaha väljapetavad, jõudis notariteni möödunud aasta kevadel.

Samuti on sagenenud juhtumid, kus püütakse ära kasutada vanemaealisi nende endi pereliikmete ja sugulaste poolt. Näeme näiteks tihti olukordi, kus kingisaaja broneerib notari juurde aja kinkelepingu sõlmimiseks, ent büroosse tulles ilmneb notari küsitlemise tulemusel, et väidetav kinkija tegelikult ei soovigi midagi kinkida.

Kuidas ja miks sellised tehingud läbi lähevad?

Notarite roll on pettuseid ära hoida ja seda me ka igapäevaselt teeme. Kuid keeruline, kui mitte öelda võimatu, on olnud avastada neid juhtumeid, kus ohvrid tulevad notaribüroosse petturite abil ettevalmistatud looga, mida nad usutavalt ja järjekindlalt esitavad. Seetõttu ei pruugi tehingu tõestamise ajal olla märke, et keegi inimest mõjutab.

Sellise petuskeemi ohver võib välja paista väga enesekindel ja teadlik inimene. Petturid suudavad panna inimese uskuma, et notarit ei tohi usaldada ja teda suunatakse notarile valetama. Kui aga inimene varjab notari eest fakte või esitab valeinfot, siis on notaril väga keeruline teda kaitsta.
 

Sama kehtib juhul, kui notar on inimesele kõik võimalikud riskid lahti seletanud, kuid teovõimeline inimene soovib ikkagi tehingut enda seatud tingimustel läbi viia. Notariaalne tõestamine on loodud selleks, et ennetada hilisemaid vaidlusi ja vähendada pettuste ohtu, kuid seda läbi erapooletu nõustamise. Notar ei ole ega saa olla kindlustus, mis garanteerib iga tehingu õiglase tulemuse või selle, et inimene ei tee enda jaoks ebasoodsaid otsuseid.

Teovõimelistel isikutel on õigus teha ka ebamõistlikke otsuseid ja notaril ei ole volitust neid kõhutunde alusel keelata. Näiteks soovivad inimesed vahel müüa kinnisvara alla turuhinna. Notarid juhivad sellisel juhul tehingu tõestamisel kliendi tähelepanu sellele, et tehingu hind on liiga väike, kuid inimesed jäävad tihti kindlaks endasoovile just sellise hinnaga müüa. Põhjuseks tuuakse soov teha tehing kiiresti, et saada vahendid näiteks teise riikikolimiseks või eriline suhe ostjaga.

Kui notarile antaks õigus tehinguid oma subjektiivse hinnangu alusel keelata, oleks see takistuseks vabale ettevõtlusele ja omandiõigusele.

Kas ja kuidas notar ära tunneb, et siin võib olla mingi jama ning mis võimalused on siis notaril asja ära hoida?

Notarid puutuvad igapäevaselt kokku tehingutega, kus osapoolte taust ja tegelikud kavatsused vajavad hoolikat hindamist. Kui notaril tekib kahtlus, et inimene on mõjutatud või ei saa täielikult aru, mida ta teeb, saab notar pidada kliendiga nelja silma all vestluse, et aru saada, kas tehing toimub vabatahtlikult ja teadlikult. Samuti selgitab notar lahti tehingu sisu, riskid ja pakub välja alternatiive.

Notar saab ka tehingust keelduda, kuid seda ainult juhul, kui notar on veendunud selles, et isik ei saa aru, mida ta teeb või kui tehingu eesmärgid läheks vastuollu seadusega. Notaril pole volitust tehingust keelduda, kui selgituskohustus on täidetud ja inimene soovib sellest hoolimata vabatahtlikult enda jaoks kahjulikku tehingut teha.

Mis on peamised punased lipud?

Telefonipetturite ohvritega juhtumeid on notarid tagantjärele analüüsinud, kuid päris selgeid punaseid lippe väljatuua ei saa, sest skeemid on väga hästi läbi mõeldud. Madalam tehinguhind, tehinguga kiirustamine, tehingus teise osapoole eest rääkimine ja sularaha kasutamine tehingutes võivad olla märgid pettusest, aga ei pruugi, sest klientidel on sageli selliseks toimetamiseks mõistetavad põhjused. Samuti teavad petturid ise neid punaseid lippe vältida: pettuseid on tehtud turuhinnaga ja raha liigub kontodel, kust ohver selle pärast sularahas välja võtab ning petturitele annab.

Kui inimene on jõudnud teie juurde, aga tegelikult ta ei saa teie arvates hästi aru, mis toimumas on, siis kuidassoovitate käituda?

Kõige olulisem on notarit usaldada ja rääkida talle ausalt tehingu taustast ja sisust. Soovitame inimestel mõelda notarist kui usaldusisikust, kellel on alati kohustus nõrgemat poolt kaitsta.  

Tihti arvatakse, et notari juurde tuleb minna alles tehingu lõppfaasis ja juba valmis lepinguprojektiga. Tegelikult on aga just parem, kui notar kaasatakse võimalikult varakult, sest nii saab notariga rahulikult ja ajalise surveta võimalikud riskikohad läbi arutada. Ka valmis lepinguprojekti ei ole vaja notarile esitada, notar koostab selle ise poolte kokkulepete põhjal.

Eriti oluline on notari varajane kaasamine juhul, kui kahtlustatakse pettust. Kahjuks pöördutakse aga notari juurde sageli alles siis, kui inimene on petturite poolt pikalt ettevalmistatud ja teda suunatakse notarile valetama või olulisi fakte tema eest varjama. Notar on aga viimane inimene, kes saab tagada, et kellegi huvid ei oleks riivatud. Pärast notari juures allkirja andmist enam tagasiteed ei ole ja vara omandit ei pruugi kunagi tagasi saada.

Seetõttu on oluline ka notarite füüsiline kohalolu üle Eesti. Väljaspool Tallinnat ja Tartut tegutsevad notarid tunnevad sageli oma piirkonna inimesi lähemalt ja saavad seetõttu paremini märgata, kui keegi on sattunud pettuse ohvriks. Samuti on klient väiksemas kogukonnas suurema tõenäosusega valmis notariga avatult rääkima, miks ta midagi teeb, mis võimaldab notaril paremini ohtu tuvastada ja reageerida.

Notarite Koda tegeleb aktiivselt sellega, et tõsta inimeste teadlikust notarite rollist, et nad oskaksid oma murest notarile teada anda. Notar on neutraalne ja usaldusväärne nõustaja, kelle poole võib julgelt pöörduda ka siis, kui inimene tunneb end ebakindlalt või vajab lihtsalt kinnitust, et tema otsus on õige.

Loe artiklit ka Rahageeniusest, link Notarid kinnisvarapettustest