Keelevahetuse vaikeväärtus

Avaleht » Teabekeskus » Kinnisvaratehingud

Kinnisvaratehingud

15.01.2020

Kinnisvaratehingute puhul tasub meenutada eesti vanasõna "Üheksa korda mõõda, üks kord lõika".

Enne kinnisvaratehingu tegemist on soovitatav kindlaks teha, kas tegemist on:

  • kinnistu, korteriomandi, hoonestusõiguse või korterihoonestusõigusega;
  • ainuomandiga (kinnisasi kuulub ühele omanikule või abikaasadele);
  • kaasomandiga (kinnistusraamatusse on kantud mitu omanikku).

Kõigil on õigus tutvuda kinnistusraamatu andmetega veebilehel https://uuskinnistusraamat.rik.ee/Avaleht.aspx või https://www.rik.ee/e-kinnistusraamat.

Kinnistusraamatu kohta saab lähemalt lugeda Justiitsministeeriumi kodulehelt https://www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/kinnisvara-abieluvara-parimine/kinnistusraamat

Soovitused kinnisasja müüjale ja ostjale

Pooled peavad üksteise suhtes käituma ausalt ning vastastikku teavitama kõigest, mis võib tehingut mõjutada. Kõik olulised andmed objekti kohta ning kokkulepped, mis on enne lepingu sõlmimist läbi räägitud, tuleks lepingus kajastada, sest nii saab välistada nendes küsimustes hilisemaid vaidlusi.

Seega, tagamaks lepingu sõlmimise sujuvust ning välistamaks hilisemaid vaidlusi, peaksid müüja ja ostja enne tehingu tõestamist andma notarile teada kõik tingimused, mis on läbi räägitud ja kokku lepitud. Ainult siis saab notar selgitada, millised õiguslikud tagajärjed ja riskid võivad kaasneda ning anda soovitusi, kuidas mõlema poole huvid oleks kõige paremini kaitstud ning kuidas vajalikud kokkulepped lepingusse kirja panna, et nende täitmine oleks tagatud. Kui olulised kokkulepped lepingust välja jäävad, on hiljem väga raske tõendada, et selline kokkulepe on tehtud.

  • Müügiobjekti andmed ja müügiobjekti puudutavad kokkulepped

1) Müügilepingus tuleks kajastada kõik lepingu eseme puudused. Ükski puudus ei ole iseenesest mõistetav. Puuduste väljatoomine on müüja kohustus. Tegemist ei ole ostja kohustusega puudused enne lepingut välja selgitada.

Varjatud puudusteks on näiteks kui maja või korter ei pea sooja, küttekolded ei ole töökorras, puudub vesi, katus jookseb läbi või majas on hallitus, naabrid on lärmakad, korteriühistu ei ole piisavalt toimiv jne.
Lepingus tuleks kajastada, kas müüja peab puudused kõrvaldama või mitte ja kinnisasi müüakse koos puudusega. Kui müüja ei ole ostjat puudustest teavitanud, siis olulise puuduse esinemisel on ostjal võimalus lepingust taganeda.

2) Müügilepingus tuleks kindlasti kajastada kõik müügiga seotud olulised kokkulepped selle kohta, mis kuulub lepingu eseme koosseisu, kas hoone on valmis või ehitus pooleli jms.

Näiteks kui müüja peab korterisse jätma teatud esemed (mööbel, tehnika jms), oleks mõistlik need lepingusse kirja panna.

Kui müümise hetkel ei ole ehitustööd lõpetatud, tuleks lepingusse kirja panna, millises seisus tuleb asi üle anda – kas ja milliseid töid peab müüja veel tegema ja milliseid materjale tuleb valmis ehitamiseks kasutada. Kui müüaksegi pooleliolev ehitis, tuleks võimalikult täpselt kajastada, kui palju on valmis ehitatud või mis on veel tegemata.  

Lepingus tuleks kajastada, kas korteri või elamu kohta on olemas kõik vajalikud load ja nõusolekud (ehitusluba/teatis, kasutusluba/teatis) ning kui need puuduvad, siis kes korraldab nende hankimise ja kannab kulud.  

3) Lepingus kajastatakse, kas müüjal on kommunaalkulude võlgnevusi.

Kui müüakse kinnisasi, siis eelmise omaniku tasumata maksete kohustus uuele omanikule üle ei kandu, küll võib tekkida probleeme uue lepingu sõlmimisega, kuni eelmine omanik pole võlgnevust tasunud.

Kui müüakse korter (korteriomand, korterihoonestusõigus), siis võiks müüjalt nõuda korteriühistu tõendit võlgnevuste puudumise või nende suuruse kohta. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega. Seega kui eelmisel omanikul oli ühistu võlgnevus ees, võib ühistu selle ostjalt kui uuelt omanikult sisse nõuda.

4) Lepingus kajastatakse kas, kes ja mille alusel korterit/maja/maad kasutab ning kas ja millal antakse üle valdus (juurdepääs ja võtmed).
Kui asi on antud üürile, jääb see edasi kestma kuni lepingu lõppemiseni, kui müüja üürilepingut müügilepingu sõlmimise päevaks ei lõpeta.

5) Kui müüakse kinnistu, on oluline selgeks teha, kas kinnistule on tagatud juurdepääs avalikult teelt ning millised kitsendused ja piirangud kinnistule laienevad.

Kui avalikult teelt juurdepääs puudub, tuleks välja selgitada, kuidas on tagatud juurdepääs (kas on seatud servituut). Kui kinnistu suhtes kehtivad muinsus- või looduskaitselised vm kitsendused ja piirangud, peab ka ostja neid järgima. Kinnistuga seotud kitsendusi võib vaadata www.maaamet.ee kaardirakenduste vahelehelt.

  • Ostuhinna tasumine

1) Müügilepingus kajastatakse lepinguobjekti müügihind ning selle tasumise korda – kui palju, kellele ja mil viisil on enne tasutud ning kui palju, kellele, mil viisil ja millise aja jooksul tuleb veel tasuda.

2) Kui ostuhinna tasumiseks ei kasutata pangalaenu (ostja omafinantseering) on soovitatav see enne tehingu tegemist hoiustada notarikontol. Notarikonto (notari deposiit) on spetsiaalselt notari ametitoimingutega seotud summade hoiustamiseks avatud konto ja selle numbri saab notaribüroost. Kui ostja on enne tehingut raha hoiustanud, saab notar pooltele kinnitada, et raha on olemas ja kanda hoiustatud raha müügilepingus kokkulepitud tähtaja jooksul müüja näidatud kontole.

Ostja peaks arvestama, et omafinantseeringu kasutamisel tuleb teatud juhtudel tõendada raha päritolu. Täpsemalt loe selle kohta meie veebilehel olevast artiklist https://www.notar.ee/et/teabekeskus/rahapesu.

3) Kui osalejad ei soovi ostuhinda tasuda notarikonto kaudu, peab arvestama, et siis võib olla riske nii müüjal kui ostjal. Kui raha makstakse enne tehingut, ei pruugi ostjal olla kindlust, et ta saab ka omandi, kui raha makstakse peale tehingut, ei pruugi müüjal olla kindlust, et raha tõepoolest makstakse.

4) Kui ostuhind tasutakse pangalaenu arvel, siis tavapäraselt ostuhinda ei hoiustata, vaid selle kannab pank pärast tehingut läbi ostja konto vastavalt lepingus kokkulepitule.

  • Omandi üleminek

Ostja saab kinnisasja omanikuks siis, kui ta on kantud omanikuna kinnistusraamatusse, mitte lepingu sõlmimisest, raha maksmisest või võtmete üleandmisest. Kinnistusraamatu kanne tehakse juhul, kui on tasutud riigilõiv. Riigilõivu suuruse ja makse tegemiseks vajalikud andmed annab notar. Kande tegemise kohta saadetakse osalejatele teade lepingus märgitud e-posti aadressile.

Kui olete müügis kokkuleppele jõudnud, siis tuleb tehingu tegemise sooviga pöörduda notari poole. Notaribüroost saab asjakohast teavet, milliseid andmeid on vaja esitada tehingu ettevalmistamiseks. Notarite kontaktid leiate meie veebilehelt https://www.notar.ee/et/notarid/nimekiri. Tehingu tegemise soovi ja vajalikke andmeid saab esitada ka iseteenindusportaali kaudu veebilehel https://www.notar.ee/et

Mis on korteriomand?

Korteriomandi omanikule kuulub samaaegselt nii korter (või muu otstarbega ruum) ja mingi mõtteline osa ka ülejäänud ehitisest ja selle alusest maatükist. Kas korteriomandi koosseisu kuulub ka näiteks mõni keldris asuv ruum või majas asuv parkimiskoht, selle kohta saab teavet samuti kinnistusraamatust.

Mis on hoonestusõigus?

Hoonestusõiguse korral on tegemist kinnistusraamatusse kantud tähtajalise õigusega, mille alusel on võimalik omada võõral kinnisasjal ehitist. Kinnistusraamatust näeb ka seda, milliseks tähtajaks hoonestusõigus on seatud (maksimaalselt 99 aastat, kuid võib olla ka lühem). Alati ei pruugi kõik maatükil asuvad hooned kuuluda hoonestusõiguse omajale (olla hoonestusõiguse oluline osa). Seda, milline hoone kuulub kinnisasja koosseisu ja milline hoonestusõiguse koosseisu, saab uurida hoonestusõiguse seadmise lepingust. Lisaks tuleks hoonestusõiguse korral arvestada asjaoluga, et vahel on selle omandamiseks vaja kinnisasja omaniku nõusolekut.

Korterihoonestusõiguse korral on hoonestusõigus jagatud korterihoonestusõigusteks. Tegemist on tähtajalise õigusega.

Kaasomandis olev kinnisasi

Kui kinnisasi ei ole jagatud korteriomanditeks, vaid kuulub omanikele kaasomandina, tuleks arvestada, et sellisel juhul ei saa müüa konkreetset korterit – müüakse vaid mõttelist osa (näiteks ¼) kogu kinnistust. Kaasomanikud võivad küll olla sõlminud kokkuleppe, kelle kasutusse ruumid jäävad, kuid see ei muuda kasutuses olevate ruumide omandit korteriomandiks. Kui kasutuskorra kohta on tehtud märkus kinnistusraamatusse, siis on selline kokkulepe kehtiv ka kõigi järgnevate omanike suhtes – konkreetsete ruumide kasutamise kokkuleppeid peavad järgmina ka kõik tulevased omanikud ja muudatusi saab teha vaid kõigi ühisel kokkuleppel.

Kalkulaatorit tutvustav tekst

Kalkulaatorit tutvustav tekst kalkulaatorit tutvustav tekst kalkulaatorit tutvustav tekst kalkulaatorit tutvustav tekst kalkulaatorit tutvustav tekst.

Vali tehingu liik

Kinnisvara ostu-müügi puhul sõltub notari tasu kinnisvara müügihinnast ning olemasolevate ja seatavate hüpoteekide suurusest.

Sisesta müügihind

Sisesta objekti väärtus

Ligikaudne tehingu maksumus

Notari tasu:
9999999,99 €
Riigilõiv:
99,99 €

Kokku:
9999999999,99 €

Perekonnatoimingute notari tasud sissejuhatav tekst.

Toiming Notaritasu (EUR)
Abielu sõlmimine (sh abielu avalduse vastuvõtmine, nõustamine ja kande koostamine) 76,80
Kooselulepingu sõlmimine - miinimum notari tasu
Notari tasu arvestatakse tehingu väärtuse alusel
101,60
Abielu või kooselulepingu sõlmimine väljaspool bürood Kokkuleppel
Abielu lahutamine (sh lahutuse avalduse vastuvõtmine, nõustamine ja kande koostamine) 76,80
Abieluvaraleping - miinimum notari tasu 72,00
Abieluvaraleping - notari tasu registrikaardi avamisel 30,00
Abieluvaraleping - notari tasu kande muutmisel 14,40
Ühisvara jagamine
Notari tasu arvestatakse tehingu väärtuse alusel
 

Notari tasule lisanduvad tasud ärakirjade valmistamise eest

Pärimismenetlusega võib kaasneda muid kulusid, mis sõltub asjaoludest ja mille saate teada konkreetset pärimisasja lahendavalt notarilt

Notari tasule lisanduvad tasud ärakirjade valmistamise eest

Toiming Notaritasu (EUR)
Testamendi tegemine - notari tasu testamendi tõestamise eest 39,06
Testamendi tegemine - notari tasu abikaasade vastastikuse testamendi tõestamise eest 49,80
Pärimismenetlus - pärimismenetluse algatamise avaldus 76,68
Pärimismenetlus - pärimistunnistuse väljastamise tasu 122,70

Vali tehingu liik

Kohtu registriosakonnale esitatava kandeavalduse projekti koostamise, avalduse esitaja allkirja kinnitamise ja avaldusest digitaalse ärakirja väljastamise eest on tasu 42,90 €

Sisesta müügihind

Sisesta nimiväärtus

Sisesta osakapital

Ligikaudne tehingu maksumus

Notari tasu:
9999999,99 €
Riigilõiv:
99,99 €

Kokku:
9999999999,99 €

Apostille toimingute sissejuhatav tekst

Toiming Notaritasu (EUR)
Apostillimine 26,82

Kui apostilliga kinnitatud dokumenti soovitakse kätte saada posti teel, lisandub apostillimise tasule postikulu

Alltoodud tasud on indikatiivsed: näiteks väljatrüki puhul sõltub notari tasu ka sellest, millisest registrist väljatrükke tehakse, samuti sellest, kas tegemist on paberil või digitaalse väljatrükiga. Samuti erinevad tasud erinevate asjaolude (nt isiku teatud kohas viibimise või elusoleku) kinnitamisel. Tasud on sätestatud notari tasu seaduse §-s 31

Toiming Notaritasu (EUR)
Väljatrükk 3,83 lk (max 38,34)
Ärakiri 3,83 lk (max 38,34)
Digitaalse ärakirja väljastamine 15,30
Allkiri ja allkirjanäidis 15,30
Notariaalselt kinnitatava avalduse projekti koostamine 21,84
Kohtu kinnistus- või registriosakonnale esitatava avalduse projekti koostamine, avalduse esitaja allkirja kinnitamine ja avaldusest digitaalse ärakirja väljastamine 42,90
Kui avalduse esitajaid on mitu, lisandub tasule alates teisest isikust tema allkirja kinnitamise tasu 7,62

Volikirjade jne toimingute sissejuhatav tekst

Toiming Notaritasu (EUR)
Notari tasu pensioni, elatusraha, elatise või toetuse vastuvõtmiseks volituse tõestamise eest 3,83
Notari tasu füüsilise isiku muu volituse tõestamise eest 30,60
Notari tasu juriidilise isiku volituse tõestamise eest 59,04

Püsi kursis!

Facebook
Jälgi Notarite Koda Facebookis
Notar Bene
Notarite ja Notarite Koja tegemisi kajastav ajakiri Notar Bene